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商鋪投資回報率如何計算?   商鋪投資回報率多少才合理?

2015-10-09 10:07:02
來源:商鋪搜網資訊
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[導讀]2015年商鋪投資回報率最高的商鋪類型是什么?商鋪投資回報率如何計算?什么樣的商鋪投資回報率最高?很多商鋪投資者都有這樣一系列的疑問,商鋪搜網投資專家從個人角度來談2015年商鋪投資回報率。

Tags:商鋪投資回報率 商鋪投資回報率如何計算 回報率

商鋪投資回報率是一個老生常談的問題,其計算方式大致可以分下面幾種,僅供投資者參考。

 (1) 租金回報率=每月租金收益×12/購房總價

  案例分析:2008年12月底,周先生買下了翠苑社區一套臨街商鋪,面積約40平方米,售價約160萬元,目前在這片商鋪周邊,同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右,即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那么,他的投資回報率將是多少呢?現在讓我們計算一下:租金回報率=14000*12/1600000=10.5%

  點評:這種方法計算簡便,對一次性付款的情況分析會較為準確,但由于只考慮了租金和房價,其應用范圍比較局限,對于使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。

 (2) 租金回報率法公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。

  案例分析:假設周先生首付100萬元,貸款60萬元,按揭20年,按照最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計算公式:這個商鋪的投資回報率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

  通過計算,我們得出該套商鋪的投資回報率將是:5.76%

  點評:該計算方法的優點:考慮了租金、價格和前期主要投入,比租金回報率分析法適用范圍廣,可估算資金回收期長短。不足:未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。

 (3) 租金回報率分析法公式:(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價,這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。

  點評:優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優地產”的簡捷方法。不足:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

 (4) 內部收益率法房產投資公式為:累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。

點評:上述公式以按揭為例,未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。優點:內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而內部收益率則是按復利計算。不足:通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來,而未來租金的漲跌是個未知數。


商鋪投資回報率多少才合理?

人人都說“投資商鋪是金”、“一鋪養三代”,商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟,商鋪確實受到了越來越多的投資者的關注,那商鋪出租投資回報到底達多少才是合算的呢?


一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此后的年出租收益率一般可以達到8%,好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。


我們可以拿兩個公式來計算:

公式一:主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為:(稅后月租金-每月物業管理費)×12 =年租金收入,而年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之,用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

公式二:主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為:(稅后月租金-按揭月供款-每月物業費)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

當然,投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入,還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式,只是著重考慮了主要的收入和支出部分,另外,還有一些可能和必要的支出,千萬不能忽略。

第一項支出是在商鋪的前期購買環節中的支出,像購買商鋪應交的契稅,這項為總房價的3%,這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業市政標準繳費,大大高于普通住宅標準。所以,在計算商鋪的投資收益時,一定要充分考慮到以上支出,這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。

最后要提醒投資者的是,雖然投資商鋪贏利前景看好,但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對于想投資小型商鋪的投資者來說,首先要考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈,如人口密集度、日均人流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且,要瞄準新建市場。一般說來,新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多,如果到有發展潛力的新市場購置經營門面,則升值的潛力大,投資少,其次,要盯住一些新開發的城區。任何投資都是有風險的,同樣投資商鋪,有的人賺了大錢,而有的人可能連本都收不回來。所以,一定要注意避免投資風險。


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